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Les taux remontent. Tant mieux pour les acheteurs.
C'est à l'envers de tout ce que vous lisez en ce moment, et pourtant. Voici les vrais chiffres de septembre 2026, pourquoi les taux montent, ce que cela change pour votre résidence principale et pour votre investissement locatif, avec des exemples calculés. Et une règle simple que la plupart des gens oublient : un taux, ça se renégocie. Un prix d'achat, jamais.
Regardez la vidéo, puis téléchargez vos documents ci-dessous.
Septembre 2026 : ça remonte
Les barèmes affichés par les banques début septembre, et le mouvement depuis le printemps. L'accalmie de 2025 est terminée.
| Durée | Moyenne des barèmes, septembre 2026 | Par rapport à août | Meilleurs profils |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,43 % | + 0,11 point | environ 3,00 % |
| 20 ans | 3,54 % | + 0,12 point | 3,10 à 3,25 % |
| 25 ans | 3,61 % | + 0,11 point | 3,25 à 3,35 % |
Sources : baromètres Pretto (14 septembre 2026), Cafpi et Meilleurtaux (21 septembre 2026), Observatoire Crédit Logement / CSA (août 2026).
Trois raisons, aucune passagère
L'OAT 10 ans au-dessus de 4 %
Le taux auquel la France emprunte, sur lequel les banques calent leurs barèmes, a franchi 4 % fin juillet 2026, du jamais vu depuis 2008, et reste au-dessus. Quand l'État emprunte plus cher, vous empruntez plus cher.
La BCE relève ses taux
Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses taux de 0,25 point, le taux de dépôt passant à 2,50 %. Deuxième hausse en trois mois, après celle de juin, face à une inflation persistante et à un pétrole au-dessus de 90 dollars.
Les banques trient
Décotes resserrées, dossiers sélectionnés. Les courtiers tablent sur 3,7 à 4 % sur 20 ans d'ici la fin de l'année. Et ce n'est pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde.
Concrètement, ce que ça change dans votre dossier
Votre capacité d'emprunt d'abord : pour une mensualité de 1 500 € sur 25 ans, hors assurance.
| Taux | 3,2 % | 3,8 % | 4,2 % |
|---|---|---|---|
| Capital empruntable | 309 000 € | 290 000 € | 278 000 € |
Le taux d'usure : 5,29 % jusqu'au 30 septembre
C'est le plafond légal du taux tout compris (TAEG, assurance incluse) pour les prêts de 20 ans et plus, fixé par la Banque de France. Il est révisé le 1er octobre 2026. Quand les taux montent vite, certains dossiers fragiles se retrouvent bloqués juste avant la révision, et débloqués juste après.
Les banques ont durci
Apport, épargne résiduelle et stabilité sont scrutés. Les règles du HCSF n'ont pas bougé (35 % d'endettement assurance comprise, 25 ans maximum, 27 avec travaux), mais elles sont appliquées plus sèchement.
Acheter maintenant ou attendre ?
Vous avez deux camps sur Internet. Les deux oublient la même chose.
« Les taux montent, vous empruntez moins, vous payez plus chaque mois. Attendez que ça rebaisse. »
« Les prix sont bas, dépêchez-vous avant que ça reparte. »
Le taux et le prix ne sont pas indépendants. Et une seule des deux variables se modifie après la signature. Si vous ne retenez qu'une chose de cette page, c'est celle-là.
Le taux : provisoire
- Il se renégocie avec votre banque.
- Il se rachète par une autre banque.
- Ceux qui ont signé à 4,3 % fin 2023 ont pu refaire leur prêt autour de 3,2 % au printemps 2026.
Le prix : définitif
- Signé chez le notaire, il est gravé.
- Personne ne vous rembourse la différence.
- Le voisin qui achète moins cher l'an prochain ne change rien pour vous.
On vient de le vivre : 2021 à 2025
| 2021 | 2023-2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|
| Taux sur 20 ans | environ 1 % | environ 4 % | environ 3 % |
| Ventes par an | près de 1,2 million (record) | environ 800 000, un tiers de moins | près de 950 000 |
| Prix | au plus haut | – 3,9 % sur un an à l'automne 2024 ; Paris environ – 10 % par rapport à 2020 | stables, puis en hausse par endroits |
Le rapport de force bascule
Taux hauts et prix négocié, contre taux bas et prix plein
Deux cas, un pour la résidence principale, un pour le locatif. Vous pouvez refaire chaque calcul sur votre projet avec le simulateur.
Résidence principale : Camille et Thomas, un appartement affiché 300 000 €
Hypothèses : 30 000 € d'apport, frais de notaire 7,5 %, 25 ans, hors assurance.
| A · printemps, taux 3,2 % | B · septembre, taux 3,8 % | |
|---|---|---|
| Prix | 300 000 € (prix affiché) | 282 000 € (négocié – 6 % : le bien traîne depuis quatre mois, le vendeur doit vendre avant d'acheter) |
| Emprunt | 292 500 € | 273 150 € |
| Mensualité | 1 418 € | 1 412 € |
Investissement locatif : le T2 affiché 150 000 €, loué 650 €
Hypothèses : 15 000 € d'apport, frais de notaire 8 %, 25 ans, 150 € de charges par mois, hors assurance et vacance. Loyers : SeLoger, septembre 2026.
| Prix | Mensualité | Effort par mois | Rendement brut | |
|---|---|---|---|---|
| A · printemps, 3,3 % | 150 000 € | 720 € | 220 € | 5,2 % |
| B · septembre, 3,9 %, négocié – 7 % (90 jours d'annonce, DPE E) | 139 500 € | 709 € | 209 € | 5,6 % |
Renégocier : les règles du jeu
Quand ça vaut le coup
Un écart d'au moins 0,7 à 1 point entre votre taux et le marché, dans la première moitié du prêt, avec au moins 70 000 € de capital restant dû. C'est la règle empirique des courtiers, à vérifier au cas par cas avec le simulateur.
Renégociation avec votre banque
Des frais de dossier, en général 500 à 1 000 €, et pas d'indemnités. Souvent débloquée par la menace du rachat par un concurrent.
Rachat par une autre banque
Des indemnités de remboursement anticipé plafonnées par la loi (six mois d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû, art. L. 313-47 et R. 313-25 du Code de la consommation), plus des frais de dossier et une nouvelle garantie.
Camille et Thomas, en 2029
Taux à 3,1 %, 252 000 € de capital restant : nouvelle mensualité 1 320 €, soit 98 € de moins par mois que le scénario A, environ 7 000 € d'intérêts en moins, sur un bien payé 18 000 € de moins. Prix bas et taux bas.
Locatif : quatre leviers quand les taux sont hauts
Cibler les biens qui traînent
Plus de 90 jours d'annonce, DPE E, F ou G, travaux, succession : 7, 10, 15 % de négociation sont possibles.
Allonger
25 ans, c'est aujourd'hui un prêt sur deux. La mensualité baisse, le cash-flow respire, et la durée se renégocie avec le taux.
Faire travailler le rendement
Colocation, meublé, travaux créateurs de valeur. À 4 %, un bien à 5 % ne passe pas ; un bien à 8 % passe très bien.
La fiscalité
Déficit foncier doublé jusqu'à fin 2027, LMNP au réel, statut du bailleur privé dans le neuf : tout est sur la page bailleur privé.
Les trois risques, et les réponses
Les taux continuent de monter, et restent hauts
Vous ne renégociez jamais. Réponse : vous avez acheté moins cher, avec une mensualité validée à 35 % au maximum dès le départ. Moins bien qu'espéré, pas en danger. À condition d'avoir négocié le prix.
Les prix ne baissent pas chez vous
Certaines villes montent encore. Réponse : on ne négocie pas un marché, on négocie un bien. Pas de marge sur celui-là ? Le suivant.
Votre dossier ne passe plus
Usure, 35 %, apport. Réponse : c'est le seul vrai risque, et il se traite avant : on prépare le dossier, on ne le subit pas.
Cinq points que la banque regarde
L'apport et l'épargne résiduelle
10 % au minimum (les frais), 20 % pour les meilleures grilles. Et l'épargne qui reste après l'achat compte autant : une banque prête à quelqu'un qui n'a pas besoin d'elle.
Les 35 %
Assurance comprise, tous crédits confondus. Soldez le crédit auto avant de déposer.
La concurrence
Jusqu'à 0,3 à 0,4 point d'écart entre deux banques pour le même dossier : à 4 %, c'est 10 % de vos intérêts. Trois banques, ou un courtier.
L'assurance emprunteur
En délégation, pas celle de la banque : 5 000 à 10 000 € d'économie sur 25 ans selon les profils, et un TAEG qui s'éloigne de l'usure. Résiliable à tout moment depuis la loi Lemoine.
Le timing
Un accord de principe avant l'offre. Un acheteur financé face à un vendeur pressé, c'est l'acheteur qui fixe le prix.
Négocier le prix : quatre arguments qui marchent en 2026
Le temps
« Votre bien est en ligne depuis 110 jours. » Chaque mois coûte au vendeur un crédit relais ou un loyer.
Les taux
« À 3,8 %, les acheteurs qui mettaient 300 000 € au printemps en mettent 280 000 aujourd'hui. » Ce n'est pas vous qui négociez, c'est le marché : vous ne faites que l'expliquer.
Le bien
DPE, travaux, copropriété : un défaut chiffré par un devis est un argument, pas une opinion.
L'offre ferme
Écrite, accord de principe joint, valable huit jours. Un vendeur pressé ne lâche pas un acheteur financé pour un acheteur hypothétique. Le modèle d'offre est dans les documents.
Qui doit faire quoi
N'attendez pas, préparez
Dossier, accord de principe, biens qui traînent, prix négocié. Et « renégocier » dans l'agenda de 2028.
Achetez le rendement, pas le taux
Cible à 7 % et plus, biens qui traînent, 25 ans, fiscalité adaptée.
Vendez d'abord
Comme le conseillent 88 % des notaires. – 5 % sur la vente, – 5 % sur un achat plus cher : vous êtes gagnant.
Pas maintenant, préparez
Tableau d'amortissement, capital restant, écart avec le marché. À un point d'écart, vous appelez.
Ce qu'on ne sait pas
Personne n'est devin, Monsieur Rodolphe non plus.
« Les taux vont rebaisser en 2027 »
La BCE vient de monter deux fois en trois mois, le pétrole est au-dessus de 90 dollars, la France emprunte à plus de 4 %. Personne ne sait.
« Les prix vont s'effondrer, attendez »
En 2023-2024, avec des taux à 4 %, les prix ont perdu 4 %, pas 20. Un effondrement, ça n'arrive pas en France : pas de taux variables, pas de ventes forcées.
On n'achète jamais sur un pronostic
Ni de taux, ni de prix. On achète un bien qui est bon à ces conditions-là, aujourd'hui, avec une mensualité qu'on tient. Ça rebaisse ? On renégocie. Ça ne rebaisse pas ? On a acheté moins cher.
Quatre étapes, ce mois-ci
Simulez, cette semaine
Votre projet à 3,8 % et à 4,2 %, avec un prix négocié de 5 ou 10 %. Le simulateur de la page fait le calcul.
Préparez, avant fin septembre
Apport, épargne résiduelle, crédits soldés, assurance en délégation, trois banques ou un courtier. Accord de principe en poche.
Chassez, en octobre
Biens à plus de 90 jours d'annonce, DPE moyen, travaux, successions. Offre ferme, écrite, financée.
Planifiez, dans deux ans
« Vérifier l'écart de taux » dans l'agenda, tableau d'amortissement sous la main. Le taux, on y revient. Le prix, jamais.
Vos documents à télécharger
Cinq documents (un simulateur Excel et quatre fiches PDF, avec les modèles Word de l'offre et de la lettre) pour simuler, préparer, chasser et renégocier. Ils vous sont envoyés par email en quelques instants.
1. Simulateur « maintenant ou attendre »
Le fichier Excel qui compare taux et prix sur votre projet : capacité d'emprunt, mensualité, intérêts, scénario prix plein contre prix négocié, et le calcul de renégociation. Avec son mode d'emploi intégré.
2. Négocier le prix quand les taux montent
Les quatre arguments qui marchent en 2026, la méthode pour les chiffrer, et le modèle d'offre d'achat ferme, écrite et financée, prêt à remplir (Word inclus).
3. Checklist du dossier bancaire 2026
Apport, épargne résiduelle, 35 %, crédits à solder, assurance en délégation, pièces à réunir, concurrence entre banques, accord de principe : tout ce qui fait passer un dossier à 4 %.
4. Mode d'emploi de la renégociation
Quand ça vaut le coup, renégociation ou rachat, les indemnités plafonnées par la loi, les frais, et la lettre à envoyer à votre banque (Word inclus).
5. Taux, usure et calendrier
Les barèmes de septembre 2026, le taux d'usure et sa révision du 1er octobre, le calendrier BCE et le rappel de l'OAT : le tableau à garder sous la main jusqu'à la fin de l'année.
Tout ça, vous pouvez le faire seul. Ou accompagné.
Certains le feront, avec les contenus gratuits de Monsieur Rodolphe, et c'est très bien. L'accompagnement, ce n'est pas un raccourci : c'est de la sécurité et du temps gagné, sur chaque étape où l'on échoue quand on est seul.
Ce qui fait échouer en solo
La paralysie d'analyse (six mois à comparer sans jamais visiter), la première négociation bancaire où l'on accepte tout par peur du refus, la peur au moment de signer le compromis, et le bien acheté par impatience. Seul face à un intermédiaire pressé de conclure, on se laisse guider ; accompagné, on repère tout de suite.
Ce que l'accompagnement change
Un mentor individuel, en tête-à-tête, qui prépare avec vous chaque rendez-vous : la banque, le notaire, la négociation, les artisans. Cinq coachs, tous investisseurs en activité et anciens élèves du programme, un coaching illimité, et Monsieur Rodolphe qui fait le point avec eux tous les deux jours. Vous n'êtes jamais seul face à une décision importante.
PATRIMMO : 5 étapes, 5 résultats, chacune validée avant la suivante
- 1Votre stratégie validée : objectif, budget, zone
- 2Votre dossier bancaire construit et validé
- 3Votre bien trouvé, calculé, négocié (on identifie aussi pour vous)
- 4Votre financement obtenu, l'acte sécurisé chez le notaire
- 5Locataire en place, GLI active : vos premiers loyers
La profondeur : 34 heures de formation structurée
Financement avancé (dossier bancaire, différé, 110 %, renégociation), négociation préparée, acte en main et clauses protectrices, fiscalité (LMNP au réel, SCI à l'IS, bailleur privé), travaux, colocation et courte durée, transmission. Acheter en période de taux hauts demande un dossier béton et une négociation sérieuse : c'est exactement ce qu'on prépare ensemble.
On n'investit pas seul
Deux lives par semaine (vos annonces, vos compromis, traités en direct, replays inclus), des cercles d'intelligence collective par groupes de six, trois groupes de niveau (Pionniers, Bâtisseurs, Performers) et des rencontres physiques régulières en France et en francophonie.
Le rendez-vous stratégique : pourquoi, et ce qu'il vous apporte
Avant tout engagement, un point honnête sur votre projet avec un membre de l'équipe, formé par Monsieur Rodolphe : êtes-vous en capacité d'investir, avez-vous tout en main, et peut-on vous accompagner ? Vous en repartez avec une réponse claire dans tous les cas.
Réservez-le si, et seulement si
- 1Vous êtes décidé à investir dans les 12 prochains mois, pas « un jour ».
- 2Vous êtes prêt à suivre une méthode et à aller sur le terrain : visiter, appeler, négocier.
- 3Votre situation permet d'emprunter, ou peut le devenir : on le vérifie ensemble, c'est le rôle du rendez-vous.
- 4Vous cherchez un patrimoine durable, pas un miracle en six mois.
Comment ça se passe, zéro pression
- Le formulaire, 5 minutes : dix questions sur votre situation, votre projet, votre motivation.
- Le rendez-vous, en visio : 20 à 30 minutes, en face à face, sur le créneau que vous choisissez. En couple ou entre futurs associés, soyez présents tous les deux.
- Une décision claire : on peut vous aider, vous démarrez avec la formule adaptée à votre projet ; on ne peut pas, on vous dit pourquoi et quoi faire d'abord.
Les textes et les liens officiels
Tout ce qui est dit sur cette page est vérifiable auprès des sources officielles. Les voici.
Les textes et les institutions
Les fondements mobilisés sur cette page.
Les sites à consulter
Pour vérifier les chiffres et agir.
Revoir la vidéo
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Ce qu'il faut savoir avant d'agir
On n'achète ni un taux, ni un pronostic : un bien, bon à ces conditions, avec une mensualité qu'on tient.
Le taux est provisoire, il se renégocie. Le prix est définitif. La période de taux hauts est la période des acheteurs, à une condition : négocier le prix, avec un dossier prêt. Tout ce qu'il faut est dans les documents.
Télécharger les documentsRestez au courant de tout ce qui bouge en immobilier avec La Clef de Voûte
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