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  • Monsieur Rodolphe

Premier achat immobilier : 3 paramètres déterminant pour investir


Le premier achat immobilier peut paraître excitant et stressant à la fois. Cela est tout à fait normal car on veut faire le grand pas tout en étant sûr d’aller dans la bonne direction. C’est la raison pour laquelle il faut forcément connaître les paramètres qui déterminent la nature du premier achat immobilier. Quelles sont alors ces trois paramètres capitaux qui déterminent la nature du premier investissement immobilier ?

Premier achat immobilier - La résidence principale

Selon l’INSEE, la résidence principale représente l’habitation qui est occupée habituellement et principalement par une personne ou plusieurs personnes du même ménage. Cette résidence est ainsi importante aux yeux des autorités militaires et civiles. Cela permet également à ceux-ci de savoir le lieu de résidence principal d’une personne.


C’est en fonction de cela qu’ils déterminent aussi certains impôts, la domiciliation et ouvrent également le droit à l’inscription sur les listes électorales. Par conséquent, il est impossible d’avoir deux ou plusieurs résidences principales.

On appelle donc investissement locatif, un ou plusieurs achats de biens immobiliers dont le but est la mise en location et la constitution d’un patrimoine progressif. L’intérêt d’un investissement locatif réside alors dans la rentabilité locative. Il faut aussi savoir que les frais liés à l’investissement devront être couverts en majorité ou même en totalité par les déductions fiscales et les recettes locatives.


Toutefois, il est important de savoir aussi ce qu’il faut choisir entre une résidence principale et un investissement locatif pour son premier achat immobilier.

Premier achat immobilier - Bien se cultiver avant de se lancer

Nombreux sont les avis sur internet par rapport au choix entre une résidence principale et un investissement locatif. Pour un premier achat immobilier il est essentiel de vraiment connaître tous les enjeux afin d’effectuer un choix judicieux. Le premier point sur lequel il faut se concentrer est le taux d’endettement.


C’est une notion qui s’utilise dans le secteur bancaire. Le taux d’endettement permet généralement de savoir  si une personne (client d’une banque) est réellement en mesure ou non de contracter un emprunt. Cela correspond en effet au rapport existant entre les charges financières mensuelles de l’intéressée et son revenu mensuel. Le revenu mensuel est ce qui permet en fait à une personne de payer ses mensualités des divers emprunts souscrits. Le taux d’endettement est de façon générale de 33 %.


La majorité des banquiers n’excèdent pas ce taux. Lorsque vous gagnez par exemple 3 000 euros net par mois et que vous avez déjà en cours un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou encore un crédit quelconque qui vous coûte 1 000 euros. Ces 1 000 euros représentent en effet les 33 %  sur vos revenus de 3 000 euros. Cela veut dire que vous êtes déjà à la limite du taux symbolique de 33 %.


En revanche, lorsque vous gagnez par exemple 3 000 euros par mois et que vous avez un crédit à la consommation qui vous coûte 100 ou 200 euros par mois ; cela veut dire que vous êtes encore loin de la limite 33 % du taux d’endettement.

Pour mieux comprendre ce fonctionnement, nous allons prendre un exemple assez simple. Supposons que vous soyez locataire actuellement et que votre loyer actuel s’élève à 800 euros par mois. Vous irez donc rencontrer votre banquier pour lui soumettre votre projet de résidence principale ; qui vous coûtera entre 800 et 900 euros par mois de crédit pendant 25 ans.


Quand le banquier procédera au calcul du taux d’endettement, il retira ensuite du calcul le montant du loyer que vous payez mensuellement à l’heure actuelle. Il fera cela parce que quand vous emménagerez dans votre résidence principale, ce n’est plus un loyer mais plutôt un crédit qui devra être remboursé à la banque.


Vous ne pouvez donc pas aborder l’endettement pour un investissement locatif de la même qu’on aborde l’endettement pour une résidence principale.

Quand vous allez donc effectuer un crédit pour un investissement locatif, le banquier considérera 70 % du loyer à percevoir dans vos autres revenus. C’est en fait la règle des 70 %. Donc si vous gagnez par exemple 3 000 euros par mois actuellement et que votre investissement vous rapportera 1 000 euros de loyer mensuellement, la banque ne considérera que 700 euros de loyer parce qu’elle suppose que les 300 euros restants serviront au paiement des différentes charges.


Cela veut donc dire que la banque supposera que vous gagnez 3700 euros par mois. Par conséquent, elle retirera ce que cet investissement qui vous rapporte 1 000 euros de loyer hors charge mensuel vous coûte réellement en termes de crédit.


Cependant, certaines personnes se plaignent du fait qu’elles soient locataires mais que leurs banquiers prennent quand même en compte leurs loyers dans les charges. Cela vient alors tuer de façon complète le taux d’endettement de ces personnes, et les banquiers refusent de leur prêter de l’argent.

Il existe effectivement des banquiers qui prennent en compte le loyer en faisant le calcul du taux d’endettement. Mais il y aussi des banquiers qui ne tiennent pas compte du loyer dans ce calcul. Ces derniers n'en tiennent pas compte parce qu’ils ne considèrent pas le loyer comme un engagement financier aussi fort que le remboursement d’un crédit. Cela s’explique bien d’ailleurs.


Si vous êtes en région parisienne par exemple et que vous louez un appartement, vous devez compter environ 1 000 ou 1 200 euros mensuellement (ce qui correspond au loyer moyen). Toutefois, lorsque vous vous rendez dans une région plus éloignée de Paris, vous trouverez le même appartement pour 400 ou 500 euros.


Ce qui veut donc dire que le coût de votre loyer baissera, mais votre revenu peut rester constant. Le banquier lui considérera que cela est une variable très forte. Il se dira donc que cela ne vaut pas la peine d’être pris en compte. Puisque vous avez le choix d’opter pour un logement dont le coût pourrait être plus bas que le loyer dont vous disposez en ce moment. Par ailleurs, cela ne représente pas un engagement aussi fort qu’un crédit.

Toutefois, certains banquiers considèrent le loyer comme un engagement aussi fort que le crédit. Ce qui veut donc dire qu’ils ne retireront pas le loyer du calcul de la somme des différentes charges. Néanmoins, il y a aussi des banquiers qui n’intégreront pas du tout votre loyer dans le calcul de la somme des différentes charges. Ceux-ci vont tout simplement calculer le taux d’endettement, ou voir si votre reste à vivre est suffisant par rapport aux nombres d’enfants que vous avez ou par rapport à vos différents besoins.


Chaque banque dispose alors de ses propres règles de calcul. C’est la raison principale d'un premier échec de rendez-vous avec un banquier. Ce dernier peut supposer que vous dépassez les 33 % en prenant en compte votre loyer actuel et le crédit que vous coûterait l’investissement locatif que vous lui présentez.


Vous ne devriez donc pas vous découragez pour cette raison mais vous devriez plutôt aller vers une autre banque. On vous conseille dans ce cas d’aller vers ces banques qui sont spécialisées dans le crédit. Le crédit agricole, le crédit mutuel, ou encore le crédit foncier sont des banques vers qui vous pouvez vous tourner. Allez juste vers ces banques qui contiennent le mot crédit dans leurs noms. Ce sont des banques qui ont pour métier le crédit. Avec ces dernières que vous aurez la chance de trouver le banquier qui comprendra plus facilement ce que désire un investisseur. Après avoir parlé du taux d’endettement, il est important de se pencher sur la priorité.

Premier achat immobilier - La relation avec son banquier

La priorité se traduit par le fait qu’en tant que locataire, vous avez réussi à effectuer un investissement locatif. Cela revient donc à dire que vous avez pu soulever des fonds auprès d’une banque afin de devenir propriétaire du bien immobilier. Autrement dit, l’investissement vous rapporte plus que ce que ça coûte et ce grâce à la règle des 70% évoquée plus haut.


Cette règle est vraiment primordiale. Lorsque vous désirez faire un investissement locatif c’est la règle fondamentale, d’ailleurs la première à respecter dans le cas contraire ne faites simplement pas l’investissement.  Vous pouvez continuer à vous former jusqu’à ce que vous soyez prêt à respecter la règle.


Imaginez maintenant que vous êtes locataire et propriétaire d'un bien immobilier en location. Si cela fait plusieurs années que vous remboursez votre immobilier, parce que cela se révèle être un bon investissement, et que vous n'avez aucun problème lié au paiement de votre loyer depuis plusieurs années. Quand vous irez demander à votre banquier de financer votre résidence principale, même si vous avez un endettement en cours pour votre investissement locatif, le banquier ne trouvera aucun problème à votre demande.


Le banquier constatera également que vous percevez plus que ce que vous a coûté votre investissement locatif, il vous félicitera. Il vous dira même que les profils comme le vôtre, sont financés sans aucun problème pour leur résidence principale.


En effet, le crédit logement se portera caution pour vous, puisque vous avez prouvé sur plusieurs années que vous étiez capable de de fructifier le prêt que vous avez contracté. Cet aspect est vraiment important, par le simple fait qu’il vous permet de mieux comprendre comment fonctionne l’état d’esprit du banquier. C’est surtout en réfléchissant comme le banquier que vous pouvez mieux comprendre comment les choses fonctionnent.


Cela vous permettra également de savoir comment affiner votre stratégie d’investissement. Vous devriez vous plongez dans le monde du banquier c’est-à-dire vous mettre à sa place et juger votre dossier.

Il arrive aussi que vous soyez locataire, mais que le banquier refuse le financement de l’investissement locatif. Dans ce cas certaines personnes usent de certaines techniques, pour arriver à leur fin, mais est-ce réellement une bonne idée ?


Il y a des personnes qui disent au banquier que leur prêt consistera à effectuer un achat de résidence principale. Toutefois, elles savent pertinemment que ce n’est pas le cas. En fait, elles  supposent qu’ainsi, elles vont créer du logement qui se portera caution pour elles. C’est en fait une sorte de malice pour arriver à se jouer du banquier.

Cette technique fonctionne mais n’est pas recommandable. Pour le simple fait que vous pouvez user de cette technique une première fois et réussir, mais ce ne sera pas évident pour les fois suivantes. Il est surtout très important de commencer et d’entretenir une relation sur le long terme avec votre banque. C’est d’ailleurs ce que tout le monde devrait faire peu importe la raison.


Donc si vous commencez à mentir à votre banquier en lui disant que votre prêt servira à acheter une résidence principale tout en sachant que c’est pour un investissement locatif, cela ne durera pas sur le long terme.


Cette technique fonctionne mais doit en fait servir en cas de dernier recours. Cela revient simplement à dire que si votre dossier a été rejeté par dix banques, vous pouvez vous servir de cet argument. Mais avant de l’utiliser il faut vraiment garder à l’esprit qu’il est nécessaire de construire une relation sur le long terme avec sa banque. Donc il faut recourir à cette technique dans le cas d’une nécessité majeure.

Nombreux sont ceux-là qui se demandent quel l’investissement faire pour un premier achat immobilier. C’est un choix plutôt difficile surtout quand on ne connaît pas vraiment grand chose dans le domaine de l’immobilier.


Notre conseil est de faire un investissement locatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous achèterez un bien qui vous rapportera plus que son coût d’achat. Ce qui revient à limiter l’impact sur votre taux d’endettement. C’est ce qui fera ensuite que vous pourrez continuer à effectuer des emprunts. Plus vous avancez et plus votre banquier verra votre capacité à fructifier de l’argent.

Finalement, un premier achat immobilier est aussi nécessaire que complexe. Il faut nécessairement  prendre en compte plusieurs paramètres afin d’effectuer un bon choix. Le taux d’endettement est ce qu’il faut premièrement prendre en compte et ensuite vint la priorité. La technique à utiliser est également importante afin de bâtir une bonne et solide relation durable avec sa banque. Vous avez maintenant tout ce qu’il vous faut pour faire votre premier achat immobilier.

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