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  • Monsieur Rodolphe

Prêt immobilier locatif : 3 astuces pour obtenir un crédit sans apport

Un prêt immobilier locatif rentable sans apport est de plus en plus difficile à trouver. En effet, la plupart des banques aujourd’hui exigent un apport initial variable entre 10 et 20 % du crédit immobilier sollicité. Or, pour la plupart des gens, il est souvent difficile de réunir cet apport. Ainsi, l’on cherche des astuces pour faire un investissement immobilier locatif rentable sans apport. Comment cela pourrait-il être possible ? Avant de répondre à cette question, le présent article va dans un premier temps expliquer le crédit immobilier locatif rentable.  Ensuite, il exposera les raisons pour lesquelles les banquiers exigent un apport en capital. Et, enfin, il donnera des astuces pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport en capital.

Prêt immobilier locatif - Investir dans l'immobilier

Un investissement est toute dépense dont le but est de créer de la richesse ou d’augmenter le capital investi. L’investissement produit donc un retour sur investissement appelé bénéfice. Ceci étant, un investissement immobilier est donc toute dépense en terrains, maisons et parkings, effectuée dans le but de les revendre ou les louer pour générer un profit. L’investissement immobilier peut également consister  en l’achat et la mise en location des logements étudiants, maison de retraite, hangars, boutiques…etc.


Par ailleurs, lorsque cet investissement est fait dans l’objectif de louer ou vendre le bien immobilier et faire un bénéfice à court, moyen et long terme, on dit qu’il est rentable. Ainsi, en terme simple, il s’agit de prendre un local habitable comme résidence privée ou pour une entreprise en vue de le louer et de se faire des revenus supplémentaires.


Cependant, il n’est pas facile de mobiliser le capital nécessaire pour un investissement immobilier. Ainsi, le recours au prêt bancaire est nécessaire. Mais malheureusement l’obtention de ce crédit n’est pas facile si vous n’avez pas une capacité financière qui rassure. Car les banques, une fois contactées, exigent un certain nombre de garanties avant de pouvoir accorder le crédit immobilier. L’une d’entre elles est l’apport locatif. Pourquoi, demander alors un apport locatif avant d’accorder un prêt immobilier locatif ?

Selon les revenus et la situation financière globale du client, la banque peut exiger ou non un apport crédit avant d’accorder un prêt immobilier. Toutefois, elle n’exige pas souvent d’apport crédit chez les personnes de bonnes situations financières. Alors, les apports crédits sont donc exigés chez les personnes avec une situation plus ou moins difficile.  Et il leur est quasiment impossible de lui échapper. Dans le cas du prêt immobilier locatif, l’apport souvent exigé, requiert l’attention.


De quoi s’agit-il ? En effet, lors du dépôt des dossiers pour contracter le prêt immobilier, la banque vous exige une contribution exprimée en un pourcentage du montant sollicité. De plus, ce pourcentage varie généralement entre 10 et 20 % du prêt sollicité. Il est utilisé pour couvrir plusieurs frais. Nous pouvons alors citer en exemple les frais du notaire, les commissions, les frais du dossier et surtout l’accident de crédit.


En effet, les prêts ou crédits immobiliers sont généralement contractés sur le long terme. Evidemment, cela expose donc la banque à un plus grand risque de ne pas recouvrir sa créance (accident de crédit). De plus, selon certaines statistiques 80 % des accidents de crédits interviennent lors des 60 premiers mois. Alors, pour se protéger, la banque vous exige généralement 20 % de la somme sollicitée.


A titre d’exemple, pour un prêt de 100.000 Euros contracté sur 25 ans, la banque vous demande, une somme de 20.000 Euros comme apport. Ce qui représente ainsi 20 % de la somme demandée qui va couvrir votre prêt sur 5ans. Cela permet à la banque de garantir votre solvabilité et de vous sortir de la zone d’accident de crédit.


Mais c’est bien là, des demandes de trop pour un candidat au prêt immobilier locatif sans apport qui a de mauvaises situations financières. Toutefois, il y a des solutions palliatives.

Prêt immobilier locatif - Trouver la meilleur façon d'obtenir un prêt

Il faut indéniablement  prouver au banquier sceptique  que vous avez la bonne affaire. En outre, la bonne affaire consiste à montrer au banquier que vous voulez prendre le bien immobilier en dessous de sa valeur estimée sur le marché. Un recours à un avis de valeur au niveau de l’agence immobilière, du notaire et même sur les sites internet d’évaluation des biens immobiliers est alors nécessaire. L’avis de valeur stipulera que la maison X située à telle zone est estimée à 130.000 Euros par exemple. Or dans ce cas, votre prêt immobilier locatif s’élève à 100.000 Euros. Vous demandez donc, un prêt de 100.000 euros pour acheter  pour un bien qui un bien  normalement de 130.000 Euros. Vous réalisez ainsi, une très bonne affaire aux  yeux du banquier. Puisqu’il pourra hypothéquer un bien d’une valeur estimée à 130.000 Euros pour couvrir 100.000 Euros d’emprunt en cas d’accident.  Votre proposition est alors intéressante pour décrocher le prêt immobilier locatif sans apport. Cela dépend toutefois de  l’avis de valeur présenté.

Un avis de valeur provenant de plusieurs structures et tendant à donner les mêmes estimations du prix du bien fera très bonne impression. En effet, l’avis de valeur provenant de la seule agence immobilière ne donne pas assez de crédibilité. Car on suppose que l’agence veut seulement que la vente se concrétise afin de toucher sa commission. Donc, elle peut surévaluer les coûts afin de vous permettre d’obtenir le prêt et conclure la vente.


Par contre, le notaire dégage une meilleure image. En effet, on estime qu’il veut seulement que la vente se fasse dans les meilleures dispositions sans le moindre préjudice possible. De plus, un avis de valeur provenant de lui est plus apprécié. Egalement, les sites d’estimation des biens immobiliers ont une bonne réputation.


En effet, il est préférable de réunir trois avis de valeurs provenant de l’agence immobilière, du notaire et d’un site d’estimation des biens immobiliers. Tous ces avis doivent alors converger vers la même valeur. Ainsi, cela rassurera le banquier pour un prêt immobilier locatif sans apport.

En effet, l’une des meilleures manières pour éviter l’apport crédit est la caution. La caution consiste à trouver une structure qui va se porter garante vis-à-vis de la banque de votre crédit immobilier. La caution est alors un acte légal qui unit un garant (personne physique ou morale) et un emprunteur (personne physique ou morale aussi).


De plus, dans cette opération, le garant s’engage auprès de la banque ou structure offrant le crédit  à prendre en charge les remboursements mensuels de l’emprunteur en cas d’incapacité de ce dernier. L’opération de cautionnement vise à mettre en confiance votre futur créancier (Banque ou autre structure de crédit) par rapport à votre capacité de solvabilité.


Ainsi, pour acheter un bien immobilier d’une valeur de 100.000 Euros par exemple, en France, Crédit logement (une entreprise) peut se porter garant pour vous. La banque vous concédera alors le crédit immobilier car rassurée qu’elle peut recouvrir son emprunt grâce à votre garant Crédit Logement. Dès lors qu’un problème surgit, et que vous n’êtes plus en capacité de solder, votre banque se fait rembourser par Crédit Logement.


Crédit logement à son tour va hypothéquer votre bien. Alors, il va la vendre et récupérer son actif. Par ce mécanisme de cautionnement, vous n’aurez donc plus besoin de donner un apport avant de bénéficier d’un prêt immobilier locatif sans apport.


Toutefois, ce mécanisme de cautionnement est restrictif. Parce que la plupart des sociétés qui cautionnent les crédits immobiliers le font dans l’esprit d’assurer un minimum de condition de vie décente aux plus démunis. Donc, ce n’est pas un mécanisme exploitable pour des investissements colossaux de luxe. Cette astuce se présente donc comme la meilleure option pour un début d’investissement immobilier locatif.

Selon l’article 1593 du code civil, « les frais d’acte et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ». Mais comme cette disposition n’est pas d’ordre public et impératif, elle ne s’impose donc pas. Par conséquent, les différentes parties dans un processus d’achat-vente peuvent convenir entre elles de procéder autrement. L’une des manières de le faire, est de mettre les frais de notaires et autres accessoires de vente à la charge du vendeur. C’est l’acte en main. Ainsi, l’acte en main oblige les vendeurs à assurer tous les frais connexes liés à une vente. 


Ces frais connexes sont calculés sur le prix du bien immobilier. Si (PV) est le Prix de Vente,  (PN) celui de la valeur net exprimée, alors PV = PN + 12,5 % de la valeur net estimée du bien. Par exemple, une maison dont la valeur nette est exprimée à 100.000 Euros serait vendue au prix de 112 500 Euros par acte en main.


En effet, avec cet acte, vous pouvez aller vers la banque et solliciter un crédit bancaire immobilier sans qu’elle ne vous exige d’apport crédit. Car dans la réalité, les meilleures banques qui vous proposerons les meilleurs emprunts et à de meilleur taux exigeront de vous de payer les frais du notaire. Ce qui vient d’être pris en charge par le vendeur grâce à l’acte en main.


Par ailleurs, cet acte se fait devant un notaire pour éviter les préjudices futurs entre les parties contractantes. L’acte en main est donc une superbe opportunité pour le prêt immobilier locatif sans apport. Il lui permet de contourner l’apport en crédit immobilier afin de réaliser son projet.

Prêt immobilier locatif - Obtenir rapidement son prêt immobilier

En effet, plusieurs facteurs peuvent contribuer à montrer à la banque que vous avez le profil adéquat. A cet effet, il s’agira de prouver au banquier que vous n’êtes pas en situation financière alarmante. Dès qu’il sera un peu convaincu, il vous concédera le prêt immobilier sans exiger un apport crédit. La première est de lui prouver que vous êtes en situation de travail sans grande période de chômage ces dernières années. Toutefois, si vous êtes en CDI, ce sera parfait.


Pour les couples, cela est intéressant lorsque les deux conjoints sont en situation de travail. Le banquier estime en réalité que le couple pourra se soutenir pour le solder. En plus de cela, il faut montrer au banquier que vous n’avez pas de dettes liées au crédit de consommation. Egalement, le banquier est rassuré lorsqu’il constate qu’après son prélèvement, vous aurez encore un minimum pour faire face à vos besoins quotidiens sans recourir à l’endettement.


Par ailleurs, votre âge constitue aussi un facteur déterminant aux yeux de ce dernier. Il est plus facile de concéder un prêt immobilier à quelqu’un de moins de 30 ans qui en fait la demande pour la toute première fois que quelqu’un qui tourne autour de 40 ans. Votre plus jeune âge est un bon argument qui justifie votre incapacité à mobiliser l’apport crédit immobilier. Puisque vous n’avez pas eu le temps de beaucoup travailler pour faire d’importantes épargnes.


En réalité, c’est la banque sensibilité de la banque qui est là en jeu. Prouvez lui juste qu’il y a pas longtemps que vous aviez commencé par travailler. Dans tous les cas de figure ci-dessus cités, la banque sera convaincu de votre profil bancaire parfait à un prêt sans exigence d’apport. Le tout ne dépend que de comment vous y prenez.

Une fois le prêt obtenu, il est important de pouvoir faire un investissement rentable. De plus, un investissement rentable prend en compte plusieurs facteurs surtout dans le secteur de l’immobilier. En effet, un appartement locatif acheté dans une banlieue aura plus de côte qu’un appartement en zone reculée pas très bien habitée. De plus, selon  les tendances du moment, il faudra privilégier un investissement peut être en parking, boutique… que d’autres structures. Votre investissement doit être à la hauteur des nouvelles tendances afin de vous aider à avoir le plus rapidement possible votre retour sur investissement. C’est ce dernier qui détermine la rentabilité de votre business ou pas.


De tout ce qui précède, il convient de retenir que pour garantir votre solvabilité, la banque exige un apport de crédit. Toutefois, grâce à certaines circonstances et habiletés, vous êtes en mesure de la convaincre de vous faire le prêt immobilier locatif sans apport.

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