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  • Monsieur Rodolphe

Où investir en 2020 : 25 villes rentables pour l'investissement locatif

Vous souhaitez savoir où investir en 2020 ? Alors cet article est fait pour vous. Avoir un revenu conséquent est le désir de toute personne qui rêve d’une vie meilleure. Au-delà du confort, l'investissement immobilier permet de développer son patrimoine ou d'améliorer sa retraite.


En effet, il s'agit d'un investissement de référence pour s'enrichir, mais qui se révèle aussi complexe. C'est pourquoi, il est important de savoir où investir avant de se lancer. Découvrez dans cet article 25 villes rentables pour l’investissement locatif.

Où investir en 2020 - L'investissement locatif

L’investissement locatif consiste à la construction ou à l'achat d’un bien immobilier à des fins locatives. Le but de ce type d’investissement est donc de louer le bien acheté ou construit. Ce bien peut également être revendu après un temps donné, si le propriétaire le décide.

Il y a plusieurs avantages à se lancer dans l’investissement locatif.

  • L’investissement locatif favorise la croissance de l’économie.

  • Il assure une certaine sécurité non seulement au propriétaire pendant sa retraite, mais aussi à ses descendants.

  • L’investissement locatif permet aussi d’une certaine manière et par certain rouage la réduction d'impôts,

  • Il permet également au bailleur d’avoir un revenu complémentaire s'il a déjà un emploi ou un business.

  • L’investissement locatif favorise la possession d'un patrimoine durable.

Bien que l’investissement locatif comporte de nombreux avantages, il comporte également des risques.

Les risques liés à l’investissement locatif sont :

  • Le retard du paiement des loyers par certains locataires ;

  • Le bien peut rester inoccupé pendant un certain temps durant lequel il ne génère donc aucun revenu au propriétaire ;

  • Une baisse des prix du loyer après un certain nombre d’année ;

  • La dégradation du bien sur le long terme ;

  • La mauvaise situation géographique du bien.

Pour éviter ces risques, il convient donc de réunir un certain nombre d'informations avant de se lancer dans l’investissement locatif.

On ne fait pas un investissement locatif sur un coup de tête ou simplement parce qu'un proche l'a fait. Cela pourrait vous conduire à un mauvais investissement et à terme au regret. D'où la nécessité de bien se former avant de s'y lancer.

Le premier point crucial dans l’investissement locatif est l’emplacement du bien. Lorsque votre bien immobilier est bien situé, cela augmente vos chances de trouver des locataires rapidement. Il faudra donc davantage miser sur des biens situés par exemple, en plein centre-ville. Cela vous permettra non seulement d'avoir des locataires à plein temps, mais vous pourrez également pratiquer les meilleurs prix en matière de loyer.


Vous devriez également investir dans les grandes villes car, la demande locative y est forte.

Une chose est d'acquérir un bien et une autre est de le mettre en valeur. C'est la mise en valeur de celui-ci qui déterminera ce qu'il vous rapportera comme revenu. Il sera donc nécessaire de reprendre quelques travaux si le bien est ancien. Vous devrez également bien vérifier les canalisations ainsi que les différents branchements d'électricité.

Personne ne voudrait vivre dans un enclos ou dans un poulailler. Il faut donc prévoir des biens qui ont une superficie raisonnable afin que vos futurs locataires soient à leur aise. Certains locataires préfèrent des appartements avec plusieurs pièces, il faut donc tenir compte de cet aspect.

Le bien peut aussi se revendre après un certain temps si son propriétaire le décide. Pour éviter des difficultés à la revente, vous devez veillez à le conserver en bon état.

Il est important de se pencher sur les biens qui ne nécessiteront pas un grand investissement afin de générer des profits conséquents. Il faut également sélectionner les grandes villes pour que l’investissement puisse rapidement porter ses fruits.

Il serait bien d'investir dans les zones ayant une forte demande. Il est donc primordial de faire une étude de marché avant d'investir. L'étude de marché vous permettra de connaître la demande dans la zone ciblée.

Il ne faut pas acquérir un bien juste après une première visite. Vous devriez visiter plusieurs biens, afin d'effectuer une comparaison et choisir ce qui vous conviendrait le mieux. Il est aussi important d'avoir des conseils de la part des professionnels du domaine de l'immobilier. Vous devriez donc faire non seulement des visites mais aussi des contres visites. Ce n'est pas non plus parce que le bien se révèle moins cher qu'il faudra l'acheter. En effet, ses travaux peuvent s'avérer plus coûteux que le bien lui même.

Vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier sans l'évaluer. Il est primordial d'évaluer les différents frais qui pourront être liés à sa rénovation. Il y a également les frais de notaires, de visites, etc. Qui s'ajouteront aux frais de rénovation. C'est au vu de tout cela que vous saurez si cet achat vaut vraiment le coup.

L’un des points à évaluer en premier c’est le voisinage. Personne ne voudra vivre avec des voisins trop bruyants. Il faudra aussi analyser les bruits aux alentours. Les appartements bien situés, n’ayant aucune nuisance sonore, ayant des annexes (piscine, jardin, etc.) sont très demandés.


Il est également important d'avoir une cible en ce qui concerne les locataires. Lorsque le bien est loué à n’importe qui, vous risquez de tomber sur des personnes qui ne payent pas le loyer ou le font tardivement. Pour éviter ce genre de situations, vous devez avoir des critères sérieux qui empêcheront certains de louer chez vous. Vous pouvez aussi confier la gestion de votre bien à une agence immobilière. Là aussi, choisissez la meilleure agence et surtout la plus sérieuse.


Enfin, n’achetez pas un bien sans avoir fait une bonne étude sur sa rentabilité. L'investissement de façon générale consiste à générer un bénéfice ou un revenu, c'est également le cas de l'investissement locatif. Il vous faut donc calculer combien vous reviendra systématiquement à la fin de chaque mois après déduction des différentes charges.


Vous devriez garder à l’esprit ces points forts lorsque vous décidez de vous lancer dans l’immobilier locatif.

Où investir en 2020 - Les critères d'un bon investissement

Pour réaliser un bon investissement, vous devez vous focaliser sur trois critères essentiels. Le premier critère est la qualité du bien, le deuxième c'est la bonne intention locative et enfin une rentabilité apparente.


Pour les deux derniers critères, même à distance, vous pouvez vous en occuper. Cependant, en ce qui concerne le premier critère c’est-à-dire la qualité du bien, vous devez impérativement vous déplacer. Ce déplacement personnel vous permettra de juger de la qualité du bien et aussi des futurs travaux. Vous pourrez aussi avoir une idée sur la rénovation possible ou non.


Cependant, il serait vain d’avoir un bien qui ne vous génère aucun bénéfice après le paiement des taxes. Pour cela, focalisez-vous sur sa rentabilité.

La rentabilité apparente est la rentabilité qu’espère l’investisseur sur une ville au travers des chiffres donnés par les organismes internationaux. C’est une étude qui peut se faire à distance. Cette étude vous permettra d’avoir une meilleure rentabilité en fonction des modes locatives que vous aurez choisi de pratiquer.


Cela vous permettra aussi de faire une bonne négociation sur le prix.  Avec cette négociation, vous pouvez gagner un point de rentabilité. Pour ce faire, il faut chercher des biens avec une rentabilité apparente de 6 %.


Grâce à vos négociations, vous pourrez passer de 6 % à 7 % de rentabilité. A ce pourcentage, vous arrivez au seuil de l’autofinancement. A ce stade, votre investissement est déjà presque gagné.  Pour faire monter la rentabilité brute de votre investissement, il faut tenir compte de 3 points clés :

  • Une bonne négociation ;

  • Un bon mode de location ;

  • Et une bonne optimisation de la fiscalité.

Pour calculer la rentabilité, il faudra prendre la somme des loyers hors charges annuelles qu’on divise par le prix de revient. Ici, le prix de revient est le prix d’achat plus les différents frais de notaires, augmenté des divers frais.


A ce niveau, vous faites des recherches (sur internet) sur les villes ayant une rentabilité apparente de 6 % au moins. Pour cela, vous chercherez dans un premier temps les prix au mètre carré suivi de la ville (France).


Vous aurez une panoplie de résultats. Sélectionnez les résultats qui paraissent meilleurs. Ceux qui vous donnent le prix du mètre carré moyen par grande ville et aussi le loyer moyen par appartement. Ensuite, vous appliquez la formule de calcul suivante : loyer moyen x 12 /  prix moyen x 1,0744 pour avoir les pourcentages de rentabilité. Vous ne devez choisir que les villes avec des pourcentages de rentabilité supérieure ou égale à 6 %.


N’oubliez pas de vérifier si l’intention locative dans chaque ville est suffisante. Il ne vous servira absolument à rien d’investir dans des biens s’ils ne se louent pas.


Alors dans quelle ville investir en 2020 ?

Où investir en 2020 - Les meilleures villes pour un meilleur investissement locatif

voici une sélection des meilleures villes de France où investir en 2020 vous sera profitable :

  • La ville de Mulhouse, après les calculs de rentabilité apparente, dispose d'un pourcentage de 9,83 %.

  • La ville avec une rentabilité proche de la précédente est la ville de Saint-Etienne. Sa rentabilité s'élève à 9,66%.

  • En troisième position vient la ville de Limoges avec 8,12 % de taux de rentabilité.

  • La ville de Mans quant à elle, possède une rentabilité de 7,86 %.

  • Poitiers est une ville où l’investissement locatif pourrait aussi être bien rentable. Avec une rentabilité s'élevant à 7,60 %, elle se place devant Dunkerque.

  • Dunkerque dispose d'un taux de rentabilité de 7,44 %.

  • Roubaix est aussi est une bonne ville pour un investissement locatif puisqu'elle a un taux de rentabilité de 7,40 % .

  • Perpignan quant à lui à un taux estimé à 7,39 %.

  • En ce qui concerne Clermont-FD, le taux calculé donne un chiffre de 7,32 %.

  • Nancy et la ville de Havre ferment la liste des villes ayant des taux de rentabilités calculé à 7,09 % chacune.

Ces villes ci-dessus mentionnées sont celles où un investissement locatif serait très rentable. N’oubliez pas que plus le taux est élevé, plus la rentabilité sera profitable.


Au nombre des villes rentables mais dont la rentabilité avoisine les 6 %, nous pouvons citer :

  • La ville de Rouen. Sa rentabilité est de 6.85 %.

  • Elle précède ainsi Tourcoing qui elle, a 6,85 % comme taux.

  • La ville de Metz la suit avec 6,78 %.

  • Brest une autre ville de France, vous sera aussi profitable pour un investissement locatif avec 6,73 %.

  • Avignon aussi est sur la liste des 25 villes où on peut investir. Son taux de rentabilité est de 6,59 %.

  • La ville de Caen a un taux estimé à 6.58 % juste derrière Avignon.

  • Quant à Dijon, elle occupe la dix-neuvième place avec 6,57 %.

  • Besançon est aussi sur la liste des villes rentable. Il est calculé à 6,53 % de rentabilité.

  • Nîmes, les suit avec 6,52 %.

  • Orléans, a 6,36 % de rentabilité.

  • Amiens est une ville où vous pouvez investir. Le taux s’élève a 6,29 %.

  • La rentabilité de  ville de Grenoble est calculée à 6,19 %.

  • La ville de Reims ferme cette liste avec 6,08 %.

Malgré son taux calculé à 5,77 %, on estime que la ville de Argenteuil est aussi rentable pour un investissement locatif.


Maintenant que vous connaissez les villes où l’investissement locatif sera rentable, quelques petits conseils pourraient être utiles.

Voici quelques petits conseils à appliquer avant et après l’investissement. Il faut prendre l’habitude de vérifier la bonne intention locative, il existe plusieurs sites pour vous aider dans cette vérification. Ensuite, ne vous limitez pas au prix, avec les techniques de négociations, vous payerez moins.


Par ailleurs, ne vous contentez pas d’une seule visite. Multipliez les visites ainsi que les négociations. Plus vous négociez, plus vous aurez la chance de payer le prix que vous désirez. Enfin, la rentabilité c’est vous-même qui la créez, mais le bien que vous allez choisir doit à la base présenter de très bons atouts.


Si après une jouissance suffisante de votre bien, vous décidez de revendre, commencez par consulter l’état du marché immobilier. Il se pourrait qu’à ce moment, les prix soient en baisses. Proposez donc votre bien à un prix raisonnable. N’oubliez pas que plus le temps passe plus votre bien vieillit et moins il vous sera rentable.

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