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  • Monsieur Rodolphe

Fiscalité LMNP : 6 points pour comprendre la fiscalité en location meublée

Vous êtes propriétaires ou vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien immobilier. Ou encore, si vous avez l’ambition de posséder votre propre bien meublé, le LMNP est le statut qui convient. En effet, ce type de statut est applicable à tous travailleurs ayant pour but d’assurer sa retraite. Ainsi, il est très important que vous compreniez la fiscalité LMNP. En effet, le but de cet article est de vous aider à comprendre la fiscalité en location meublée. Tout ceci à travers une série de questions auxquelles nous apporterons des réponses claires et précises. Quelle est la différence entre BIC et fonciers ? Quels sont les différents régimes fiscaux ? Qu’est-ce que l’amortissement ? Comment se calcule la plus-value ? Quel régime choisir ? Quelle déduction faire ? Ce sont autant de questions qui constituent les points essentiels pour comprendre la fiscalité LMNP.

Fiscalité LMNP - La location en meublé

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un potentiel investisseur d’acheter un bien immobilier afin de le mettre en location entièrement meublé. Le dit bien doit être meublé afin de permettre à celui qui le loue d’y emménager sans avoir à s’inquiéter de l’ameublement. Le LMNP est en effet plus idéal pour les particuliers qui ont pour objectif de varier leurs patrimoines. De plus ils pourront avoir une autre source de revenus qui est le loyer perçu.  Ainsi, ils s’assurent de préparer leurs retraites pour la plupart. Par ailleurs, l’acquisition d’un tel bien immobilier leur permet d’accéder à une fiscalité qui leur est profitable.


En effet le LMNP peut être attribué à tout contribuables dont les revenus annuels perçus par le loyer, ne dépassent pas 23 000€. Toutefois, il faut connaitre les biens qui peuvent s'élever au titre de LMNP. Il s’agit de :

  • Les résidences de tourisme : Elles se composent de chambres ou d’appartements destinés à accueillir du monde. Ceux-ci peuvent être en vacances, en congé ou de passage pour une période déterminée.

  • Les résidence d’affaire : Elles sont utilisées pour les personnels en déplacement pour leurs activités ou pour être proche de leur zone d’affaires.

  • Les résidences étudiantes : généralement réservées aux étudiants. Elles sont pour la plupart non loin des universités ou des lieux d’enseignement.

  • Résidences séniors : Elles sont aménagées pour la plupart pour héberger des personnes retraitées.

  • Les établissements pour les personnes âgées dépendantes : ces établissements proposent des soins médicaux adapté aux types de personnes qu’ils reçoivent. Le personnel de santé s’assure quotidiennement du bien-être de ses résidents.

Les avantages des LMNP sont souvent liés aux prix d’acquisition. Ceux-ci sont assez faibles par rapport à certains logements.

Les BIC sont des bénéfices industriels et commerciaux. En effet, les BIC regroupent tous les revenus issus de tout ce qui est profession. Aussi, ces professions sont soit commerciales, industrielles et artisanales. Ils représentent aussi les revenus qui proviennent des marchands de biens et de tout ce qui est location immobilière. De plus, ils proviennent aussi des immeubles préparés pour servir à titre professionnel et de la location des locaux d’habitation meublé. Le LMNP bénéficie du BIC grâce à cette clause. En complément, nous pouvons aussi préciser que les établissements privés, ainsi que tout ce qui est laboratoires d’analyses médicales, bénéficient du BIC.


Les revenus fonciers quant à eux, sont des revenus générés par les loyers d’un bien immobilier non meublé. Ainsi, ces biens concernent les appartements, les studios, les locaux professionnels, les hangars et les terrains. Les revenus fonciers font aussi partie des recettes des sociétés foncières ou des véhicules financiers qui sont dans l’optique de placer leur revenu dans des biens immobiliers.


Par ailleurs, l’information à retenir est de savoir que quand vous vous engagez dans une location en meublé, vous êtes alors considéré comme un commerçant. Ainsi, vous bénéficiez de tous les avantages et inconvénients liés à un commerçant.

En effet, lorsque vous êtes en BIC vous avez la possibilité de choisir entre trois régimes fiscaux. Il s’agit du micro BIC, du BIC réel simplifié et enfin du BIC réel normal. Néanmoins, vous bénéficiez de ces régimes fiscaux si et seulement si, vous remplissez des conditions préalables.

  • Le micro BIC : Il s'applique à vous seulement si vos revenus d’appartement meublé sont inférieurs à 70 000€ par an hors taxes. Cependant, vous pouvez choisir si la TVA vous sera appliquée ou pas. De plus, le micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50%. Si par exemple vous percevez un revenu annuel de 50 000€ avec vos appartements meublés vous ne serez assujetti sur vos travaux que de 25 000€. Les 25 000€ se rajouteront donc à votre tranche d’imposition. C’est à vous de savoir en fonction de votre statut social si le micro BIC peut être intéressant pour vous ou pas.

  • Le BIC réel simplifié : le réel simplifié s’applique lorsque vos revenus sont supérieurs à 70 000€ hors taxes par an ou s’ils sont inférieurs à 238 000€. Toutefois, vous avez la possibilité de bénéficier du réel simplifié si vos revenus sont inférieurs à 70 000€. Cette possibilité est réalisable si vous louez votre bien pendant au moins 3 ans. Donc si vos charges déductibles sont supérieures à 50% de vos revenus.

  • Le réel normal : le réel normal s’applique si et seulement si vos revenus sont inférieurs à 238 000€ hors taxes par an. Notamment, comme dans les autres régimes vous pouvez choisir d’être assujetti à la TVA. Dans ce régime à moins que vous ayez un revenu annuel de 238 000€ vous êtes contraint de basculer en loueur meublé professionnel.

Fiscalité LMNP - L'amortissement du bien

L’amortissement représente la perte de valeur d’un bien sur une période donnée. En effet, l’amortissement est avant toutes choses une charge comptable calculée. Lorsque vous êtes assujettie au statut LMNP, vous êtes considéré comme un commerçant. Comme tout commerçant, votre outil de travail va perdre de la valeur au fil du temps. Par exemple si vous êtes conducteur de taxi et que votre véhicule perd de la valeur vous pouvez l’amortir. En effet, le véhicule dans ce cas est considéré comme un actif que vous pouvez amortir. Si votre véhicule devrait d’amortir dans 7 ans, alors vous avez le droit de retirer 1/7 du bien. Ce prélèvement passe ainsi dans vos charges.


Cependant, une chose importante à savoir c’est que les terrains ne sont pas amortissables. Le bien qui est sur un terrain peut être détruit, changé mais pas le terrain. De plus, les amortissements prennent en compte tout ce qui a été bâtit, solide comme un mur ou un pilier. Il concerne aussi tous ce qui se trouve dans un appartement loué meublé. Néanmoins, cet élément doit nécessairement avoir une durée de vie supérieur à un an. Par exemple, une boite de lait consommable n’est pas amortissable puisqu’elle ne peut durer un an. Par contre le poste téléviseur lui peut subir un amortissement.


Notez aussi que vous avez la possibilité de reporter l’excédent de votre amortissement sur les années suivantes. Cette durée n’a pas de limite et tout ceci est toujours en fonction du type de régime que vous aurez choisi.

Concernant l’amortissement par élément il prend en compte les différents éléments de façons indépendante.

  • Le gros œuvre : Il s’amortit généralement sur 30 à 50 % de la valeur du bien. De plus, la durée d’amortissement praticable du gros œuvre est de 30 à 100 ans. Par exemple si vous posséder une maison d’une valeur de 100 000€, le comptable détermine que le gros œuvre est de 40 % soit 40 000€. Ainsi, si vous décidé de pratiquer un amortissement sur 30 ans (40 000/ 30) alors vous aurez environ 1000€ de charges.

  • La façade : Elle s’amortit sur 5 à 15% de la valeur. La durée d’amortissement praticable de la façade est d’environ 20 à 40 ans.

Ceci est identique pour les installations techniques et les agencements. Le plus important à retenir c’est d’abord que tous les éléments n’ont pas la même durée de vie. De plus, le calcul de l’amortissement est assez compliqué et doit nécessairement se faire par un expert-comptable. Le type d’expert-comptable importe peu c’est à vous de savoir lequel vous convient. Dans le cas du LMNP c’est grâce à l’amortissement qu’on ne paye pas d’impôt en LMNP. Ceci pendant les 10 premières années en régime réel.   


Une information avec le LMNP, si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable alors ce bien reste soumis aux plus-value de particulier

Nous savons bien qu’en LMNP si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable alors le bien sera soumis auX plus-value du particulier. Voici la méthode de calcul de la plus-value.


  • Base de calcul de la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente (moins les frais de cession et la TVA acquittée) et le prix d’achat (plus les frais d’enregistrement) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu ou par succession (plus les frais réels et droits de mutation s’ils ont été supportés par le donataire).

  • Les dépenses de travaux

On peut ajouter au prix d’acquisition les dépenses liées à la construction, la reconstruction, les dépenses d’agrandissement. Ces dépenses seront majorées seulement si elles ont été réglées par le vendeur et effectuées par une entreprise; le tout avec les justificatifs. De plus, la détermination de l’impôt ne doit devra pas l’avoir pris en compte pour déterminer le revenu. Elle ne doit pas aussi présenter les dépenses locatives.


Pour la détermination du revenu foncier imposable et des plus-values immobilières, on prend en compte les travaux. Et ces derniers sont définis de la même manière. Seuls les prix d’acquisition et les différentes dépenses effectuées peuvent être ajoutées.


Cependant, si vous faites de la location courte durée, faites attention à tout ce qui est RSI.

Fiscalité lmnp - Adopter le régime qui vous convient

Dans cette partie, nous vous donnerons les indications pour vous permettre de connaitre le régime que vous devez choisir.


Vous pouvez choisir le micro BIC. Dans le cas où vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 0 %. De plus, si la moitié de vos revenus locatifs après abattement vous permettent d’y rester. Vous devez aussi prendre en compte vos projets à court, moyen ou long terme. Car les dépenses de l’enfant dans votre ménage peuvent augmenter votre caution familiale et ainsi baisser votre tranche marginale d’imposition. Retenez qu’en micro BIC, vous pouvez revendre le bien quand vous le voulez mais dans le BIC réel vous devez le louer pendant 3 ans au moins. Comme information complémentaire, sachez qu’en France plus de la moitié des ménages ne payent pas leurs impôts sur le revenu.


Par ailleurs, vous pouvez adopter le BIC réel seulement si vous payez déjà l’impôt sur le revenu. De plus, si votre quotient familial à court ou moyen terme ne vous permet pas d’être exonérer d’impôt vous pouvez penser au BIC. Les loueurs d’appartement meublé choisissent plus souvent ce régime. Pour la plupart ils ont d’abord pris le micro BIC avant de passer au BIC réel.

Voici une liste de quelques éléments déductibles des BIC en LMNP :

  • L’assurance du bien ;

  • Les charges de copropriété ;

  • L’électricité aussi peut être déductible ;

  • Aussi les petites réparations et l’entretien ;

  • Tout ce qui est honoraire d’agence est également déductible ;

  • Vous pouvez aussi déduire tout ce qui est impôts et taxes, le montant de la taxe foncière, le montant de la taxe d’habitation si elle est payée par vous-même et la cotisation foncière des entreprises ;

  • Les frais de téléphone et d'internet peuvent être aussi déductibles;

  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier (si et seulement si l’emprunt a été effectué dans l’année) ;

  • Les frais de notaires peuvent être déductibles seulement si l’acte final a été signé dans l’année que vous déclarez ;

  • Vous pouvez aussi déduire les différents frais de carburant. Peu importe la quantité de carburant utilisé, veillez juste à avoir les reçus justificatifs ;

  • Et enfin les amortissements sont aussi déductibles.

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