Rechercher
  • Monsieur Rodolphe

Fiscalité investissement locatif : 2 paramètres pour bénéficier de l’avantage fiscal

L’investissement locatif se base sur la faculté d’une tierce personne à acquérir un logement ou tout autre bien immobilier.  L’achat doit avoir pour but de remettre le dit bien en location. En effet, la fiscalité d’investissement locatif consiste à faire payer au propriétaire d’un bien immobilier une taxe. Cependant, le bien en question doit impérativement être destiné à la location. De plus, la fiscalité d’investissement locatif vous permet de jouir d’un avantages fiscal lié à la location de votre bien.


Ainsi, en tant que propriétaire du bien destiné à faire de la location, vous êtes en mesure de recouvrer les frais de la réhabilitation du dit bien. Cet avantage fiscal est : le déficit foncier. Quelles sont les paramètres à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal ? Comment user du déficit foncier pour réussir dans votre projet ? Comment le rendre utile de la meilleure des manières ?

Fiscalité et Investissement locatif

Dans un premier temps, le déficit foncier est un terme assez courant. Vous l'avez surement déjà entendu quelque part, dans votre entourage ou lu dans un document. Ce terme utilisé pour nommer la chose n’est toutefois pas correct. En effet, dire que le terme "déficit foncier" n’est pas vulgaire serait mentir. Ainsi, la compréhension complète de l’expression est plus ou moins inexistantes chez la plupart des personnes qui l’utilisent. De plus, la plupart des gens ne savent pas réellement dans quel cas, on en parle. Ainsi, il faudrait d’abord être renseigné sur le cadre d’action du déficit foncier. C’est-à-dire savoir s’il intervient seulement quand on parle de société civile immobilière ou les SAS (sociétés par actions simplifiées). De plus, vous devez savoir si la base de votre imposition doit être différente ou si elle n’intervient que pour les simples propriétaires.


Dans un second temps, la fiscalité dénote l’ensemble des lois permettant au fisc, de fixer, de déterminer et de percevoir les impôts. En effet, l’impôt représente pour l’état la principale source de financement des dépenses engagées. Ainsi, avec les lois de la fiscalité, l’état donne une dimension assez importante au règlement des impôts et taxes. De plus, la fiscalité n’est pas seulement un ensemble de lois, elle représente les différentes façons dont l’impôt est établi. La fiscalité n’est pas seulement utile pour l’état. Elle permet aussi aux collectivités locales de percevoir des taxes. Les différents impôts sont donc en fonctions des secteurs dans lesquels ils sont appliqués.


Par ailleurs, l’investissement locatif consiste à acheter un bien dans le but de le mettre en location. En effet, le bien peut être un appartement, une maison ou un parking. Il est très avantageux puisqu’il vous permet ainsi, d’avoir une autre source de revenu.

Le déficit foncier peut se définir comme étant le coût des travaux que vous réalisez dans un logement destiné à la location. Vous pouvez donc retirer ce coût de votre revenu imposable. Ceci vous permet de diminuer votre assiette fiscale et par conséquent réduit votre tranche d’imposition. Ainsi, un propriétaire se retrouve dans un déficit foncier lorsque les dépenses sur son bien son supérieur aux loyers perçus. De plus, il faut qu’il soit dans une certaine tranche de perception locative. En effet, l’avantage fiscal vient en quelques sortes soulager le propriétaire d’une partie de dépenses liées à la rénovation de son bien. Néanmoins, dans certains, cas ce déficit est prélevé sur le revenu global.


Par ailleurs, le déficit foncier est avantageux dans la mesure où il vous permet de reporter les charges du déficit restant sur plusieurs années. Ainsi, dans tous vos projets de rénovation pour un logement destiné à être louer, veillez à créer un déficit foncier.

En effet, il ne faut pas confondre les charges déductibles et le déficit foncier. Les charges déductibles sont alors des charges qu’on déduit avant de déterminer l’impôt et le revenu global imposable. Ces charges entraînent donc une baisse de la basse d’imposition.


Les frais perçus par une agence immobilière dans le but de gérer un bien sont déductibles. D’autres types de frais sont aussi déductibles. Ce sont entre autres les frais liés à la souscription d’une assurance propriétaire non occupant. Les frais financiers sont aussi des frais déductibles. Ces frais financiers regroupent : l’intérêt d’emprunt, l’assurance souscrit allouer au prêt destiné à financer votre investissement locatif. Ainsi, toutes ces charges citées sont des charges déductibles. Elles prennent aussi en compte les frais de tenue de compte et frais établis par les banques.


Cependant, il existe des conditions à remplir pour que des charges soient déductibles. Premièrement, les charges déductibles doivent impérativement être liées à la gestion de l’exploitation de l’entité. Deuxièmement, les charges doivent être fait dans le seul intérêt de l’entité. De plus, toutes dépenses personnelles ne sont en aucun cas considérées comme des charges déductibles. Troisièmement, les charges déductibles doivent faire remarquer la baisse de l’actif net de l’entité. De plus, les charges déductibles disposent d’autres conditions à respecter tel que : les conditions liées au temps et de forme, etc.


Toutes ces caractéristiques des charges déductibles montrent en effet la différence qu’elles ont avec le déficit foncier. Ainsi, vous serez en mesure de faire la part des choses et donc de comprendre le sens de chaque expression.

Fiscalité investissement locatif - Bénéficier de l'avantage fiscal

En effet, pour jouir de l’avantage fiscale lié au déficit foncier, il existe deux paramètres importants à respecter. Sans l’effectivité de ses deux paramètres, vous ne pouvez pas prétendre bénéficier de cet avantage. D’une part, le premier paramètre consiste à mettre le bien en location trois années de suite après sa rénovation. Ainsi, vous devez mentionner auprès de l’administration fiscale votre volonté de louer le logement rénové pendant trois ans. C’est l’une des conséquences préalables pour que l’avantage fiscal lié au déficit financier soit effectif.


D’autre part, le second paramètre à respecter est le plafond des 10 700 €. Ce paramètre vous permet de bénéficier de 10 700€ de déficit foncier. Cependant, ce paramètre doit respecter aussi un certains nombres de règles que nous vous présenterons. Vous serez alors en mesure de moduler vos perspectives pour bénéficier de votre investissement locatif.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien rénové doit en effet être mis en location pendant trois années consécutives. Ceci veut dire que pour 30 000€ de dépenses liées à la rénovation d’un bien sur lequel vous souhaitez faire du déficit foncier, c’est simple. Cet appartement doit entrer en location pendant trois ans après le déficit foncier. C’est-à-dire qu’à partir de juillet 2020, vous devez mettre le bien en location jusqu’au 31 décembre 2023. Ainsi, dans le but de garantir l’effectivité du déficit foncier, vous devez impérativement garantir cette contrainte à l’administration fiscale.


De plus, en tant que propriétaire, vous devez vous assurez de la rentabilité de votre investissement locatif. Ceci passe par la réduction des différentes charges. Bien qu’en réduisant les charges, vous devez veiller à bénéficier de tous les avantages que vous offre l’administration fiscale. Quoi donc de plus normale que de se conformer aux contraintes vous permettant de récupérer les frais engagés dans la rénovation du bien.

La seconde condition à respecter pour prétendre au déficit foncier est le plafond des 10 700€. Cette contrainte vous permet donc d’être éligible à 10 700€ de déficit foncier. Si vous êtes un particulier et que vous avez un appartement alors voici comment vous pouvez prétendre au déficit foncier.  Si en location votre appartement rapporte un loyer mensuel perçu de 500€, alors il vous génère 6 000 € par année. Dans ce cas, on vous fixe votre déficit foncier à 10 700 € par an. Ceci justifie le fait que le loyer annuel que vous percevez est inférieur ou égale à 10 700 €.


Par contre, avec 2 000 € de loyer perçu, vous êtes à 24 000 € de loyer annuel. Ainsi, votre déficit foncier est calculé sur la base de 24 000€. Avec un loyer annuel inférieur à 10 700€, vous êtes éligible à un déficit foncier de 10 700€. Dans le cas contraire votre déficit foncier correspond au montant de votre loyer annuel. Le déficit foncier vient donc vous rajouter des charges. Dans certains cas, l’administration fiscale vous permet de reporter votre déficit foncier sur l’année suivante. Ainsi, vous bénéficiez de cet avantage si vos dépenses en rénovation sont supérieures au plafond du déficit foncier. Si les dépenses de rénovation sont de 20 000€, alors vous pouvez reporter les 9 300€ de surplus sur l’année suivante. Ainsi, vous jouissez largement de l’avantage fiscal du déficit foncier et ceci est possible sur six années consécutives.


Tous ceci vous permet de réduire les charges sociales provenant de votre revenu foncier. Ainsi, vous baissez votre impôt sur le revenu et vous faites financer vos dépenses de rénovation par la fiscalité. Si vous êtes dans une fiscalité à 30% et 17,2% de CSG CRDS, vous avez la possibilité de financer vos dépenses de rénovations par l’état à hauteur de 47,2%.

Fiscalité investissement locatif - Les risques à ne pas prendre

 Il est important de vous faire une différenciation par rapport aux travaux déductibles et à ceux qui ne le sont pas. En effet, si dans un logement qui vous appartient, vous aménagez des combles pour isoler celles-ci, alors elles sont déductibles. Toutefois, si vos travaux ont pour but de faire de ces combles des lieux habitables, alors elles ne sont pas déductibles. Les seuls travaux pouvant être déductibles sont ceux qui entrent dans la rénovation d’un logement en location. Cependant, ce logement devra rester en location même après les travaux. Ainsi, lorsque vous aménagez des combles en habitat, ceci revient à créer une nouvelle construction. Ceci, n’entre pas dans la ligne de règlement du déficit foncier. Pour faire plus simple, les dépenses liées à cette rénovation ne seront en aucun cas supporter par l’avantage du déficit foncier.


Autre, particularité importante à prendre en compte c’est celle liée aux rénovations d’une partie de logement déjà meublée. En effet, si vous remplacer par exemple le four de votre cuisine par un nouveau, sachez que le déficit foncier ne couvre pas ce type de dépense. Pour ainsi dire, veillez à bien vous renseigner sur la nature des dépenses engagées dans la rénovation de votre logement.

Le CSG (contribution sociale généralisée) est une taxe qui consiste à avoir une certaine participation dans le processus de financement de la protection sociale. C’est en effet un impôt qui permet aux ménages de faire face aux différents risques sociaux. Elle a été créé par Michel Rocard, l’ancien premier ministre sous François Mitterrand. Ces différents risques sociaux sont entre autres liés à la santé, la famille, la vieillesse, l’emploi, la pauvreté et le risque de dépendance. En France, le CSG est basé sur le revenu des personnes y résidant. Ce prélèvement est donc obligatoire sur les revenus quelques soit le type de ces derniers. De plus, le taux de CSG n’est pas fixe. Il est déterminé en fonction de la nature des revenus que vous percevez. Pour appliquer ce taux, l’administration fiscale prend en compte le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année.


La CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) a été créée pour mettre fin aux problèmes de dette liés à la sécurité sociale. C’est une taxe essentiellement dédiée au remboursement de dettes sociales. En effet, la CRDS concerne toutes les personnes vivant sur le territoire français. Son prélèvement se fait directement sur les salaires. De plus, le domaine de prélèvement de la CRDS est plus important que celle de la CSG. Ce domaine comprend les revenus d’activité, les prestations familiales, l’aide personnelle au logement et la vente de métaux précieux et d’objet d’art. le taux de CRDS est le même pour toute personne. De plus, ce taux de CRDS ne varie pas en fonction de la situation de la personne.

1 vue
  • Facebook
  • YouTube
  • Instagram
  • LinkedIn Social Icône

©2020 - MONSIEUR RODOLPHE FORMATIONS

Mentions légales - Cgv - Confidentialité - Accueil