Rechercher
  • Monsieur Rodolphe

Acheter un appartement : 6 raisons pour investir dans un bien déjà loué

Pour investir en immobilier, vous pouvez commencer par acheter un appartement. Pour ce faire, il est possible que l’on se demande le type d’appartement qu’il faut pour avoir une rentabilité. En effet, c’est cette dernière qui vous permettra de réaliser de bénéfice et de pouvoir réinvestir. En outre, elle favorisera l’accumulation de biens immobiliers et fera de vous un investisseur immobilier intelligent. Pour y parvenir, l’un des moyens efficaces est l’investissement dans un bien déjà loué. Ce type d’investissement présente d’énormes avantages. Cependant, il est important de respecter quelques règles en la matière. Quelles sont les raisons qui motivent à acheter un appartement déjà loué ?

Acheter un appartement - Un bien loué est une réelle opportunité d'affaires

Comment acheter un appartement ? Il est important de savoir que l’investissement dans un appartement déjà loué présente des avantages. Plusieurs raisons peuvent donc vous motiver à acheter un appartement déjà loué. Quelles sont ces raisons ?

Lorsque vous solliciterez un crédit immobilier auprès de la banque, vous pourrez le rassurer par rapport au remboursement des mensualités. En effet, les loyers constituent une garantie pour le banquier. Un appartement déjà loué signifie qu’il s’agit d’un bien qui peut rapporter de manière immédiate. Malgré cela, pour acheter un appartement déjà loué, je vous invite à procéder à certaines vérifications.

Il est vrai que le locataire paie son loyer mais le propriétaire doit vous montrer la quittance du loyer qu’il a reçu. Mais il faut garder à l’esprit qu’une quittance est facilement falsifiable. Ce n’est donc pas un document qui fait foi. J’ai rédigé des centaines de quittance de loyer. Si j’avais voulu falsifier une quittance, ce serait très aisé. Falsifier ou non une quittance n’engage que l’honneur. Par conséquent, ce n’est pas un document fiable que vous pouvez demander au bailleur pour avoir une assurance.

L’idée recherchée lorsque l’on demande une quittance est d’avoir la certitude que le bailleur encaisse réellement les loyers. Pour cela, il est mieux de demander l’extrait du relevé de compte en banque du bailleur à l’agent immobilier.


En fait, il est certain que vous trouverez les mentions de ces transactions sur le relevé de compte si le bailleur perçoit réellement les loyers. Ainsi, on verra que tous les mois, les loyers sont perçus régulièrement. Le bailleur s’opposera certainement à votre demande car le relevé de compte est un document très intime. Si on regarde par exemple votre relevé, on peut décrire toute votre vie.


Ainsi, la personne qui prend votre relevé de compte peut savoir l’endroit où vous mangez, les endroits où vous passez et autres. C’est un document qui retrace tout ce que vous faites. Pour avoir ce document, il suffit par exemple de demander au propriétaire de masquer les autres informations avec du banc ou autre couleur. Tout ce qui vous intéresse est la preuve qu’il perçoit régulièrement les loyers.


Il doit donc bien indiquer sur le relevé les montants de loyer qu’il perçoit. Vous devez lui faire savoir que le banquier vous le réclame. D’ailleurs, c’est ce document qui conditionne, à votre niveau, l’obtention du crédit pour acheter un appartement. Si le vendeur souhaite vendre son appartement dans des conditions satisfaisantes, il doit alors impérativement vous fournir ce document.

Comment acheter un bien immobilier ? Lorsque vous souhaitez acheter un logement déjà loué, il est important de vérifier la tension locative. Acheter un tel appartement ne signifie donc pas que l’appartement se situe dans une zone géographique qui offre une bonne tension locative. Peut-être que vous visitez un appartement qui est loué depuis des années.


Le locataire ne souhaite pas partir mais vous n’êtes pas sûr de trouver un locataire rapidement au moment où vous le souhaiterez. Je vous invite à faire attention par rapport à ce volet. En fait, acheter un appartement déjà loué ne constitue pas à lui seul une assurance d’une tension locative. Il faut savoir que le fait qu’il y ait un locataire dans l’appartement que vous avez acheté ne signifie pas que le logement a une bonne tension locative en conséquence.


Il est important de ne pas se faire convaincre par le locataire qu’il y a dans l’appartement. Vérifiez donc toujours le tensiomètre locatif. Il est possible de le faire à partir de la « fausse annonce » et des éléments factuels.

L’un des avantages lorsque vous souhaitez acheter un appart déjà loué est que vous recevrez de l’argent avec le bien. Le jour où la cession du bien s’effectue, vous percevrez de l’argent. En général, vous percevrez des loyers le jour de vente de l’appartement. Supposons que vous achetez par exemple un bien à trois cent mille euros. Ce bien vous rapportera 2500 ou 3000 euros de loyer mensuel. Il serait alors préférable d’acheter cet immeuble de rapport à la date 10 du mois.


Il faut noter qu’à cette date, tous les locataires auraient déjà payé leurs loyers. Si vous signez l’acte authentique à cette date, le propriétaire vendeur devra donc vous remettre le loyer correspondant aux vingt jours restant du mois. Cela fait alors que le jour de la vente, si vous avez négocié acte en main les frais de charge, vous ne paierez rien. En effet, la banque intègrera la totalité de ces volets dans le crédit immobilier.


Par ailleurs, vous pourrez demander au vendeur de vous faire un chèque afin de vous rembourser l’argent qu’il a trop perçu. En fait, il a été propriétaire pendant peu de jours dans le mois comparativement à vous. Par conséquent, il vous restituera les fonds.

Acheter un appartement - Se donner la possibilité de vite réinvestir

L’un des avantages lorsque l’on achète un bien déjà loué est la possibilité de rapidement réinvestir. C’est peut-être l’avantage le plus important. En fait, vous pourrez réinvestir plus rapidement. Si vous achetez un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation, vous devez en conséquence consacrer du temps à cet effet. En fait, les travaux vous prendront du temps ; ce qui ne vous permet pas de réinvestir immédiatement.


Même si les travaux de rénovation vous permettront de faire du déficit foncier, il faut noter qu’ils retarderont la perception des bénéfices de vos loyers. On note un retard de jouissance des fruits de son bien car il y a un délai entre la date de signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. En outre, vous lancerez les travaux de rénovation. Ces travaux peuvent durer un mois à trois mois. Il est possible que ces travaux vous prennent six mois.


Il faut par ailleurs retenir que tant qu’il n’y a pas de locataires dans votre logement, vous ne pourrez percevoir d’argent. L’achat d un appartement déjà loué vous permet de percevoir de loyer dès le jour où la vente a été réalisée. De plus, vous pourrez également retourner voir le banquier deux ou trois mois après.


Ainsi, vous lui ferez savoir que vous percevez déjà 3000 euros de loyer alors que le crédit s’élève à 1500 ou 2000 euros. Par conséquent, vous souhaiterez recommencer l’opération. En procédant de cette manière et ce, plusieurs fois, vous finirez par constituer un patrimoine immobilier.

Le cinquième avantage est très important lorsque vous achetez un bien déjà loué. Parfois les vendeurs ou les agents immobiliers ne respectent pas les règles. Cela peut vous créer des dommages en tant que futur propriétaire.

En la matière, la législation française a instauré des règles. En effet, si le bien vendu est loué, votre locataire est prioritaire pour l’acheter.


Estimons que le bien est par exemple à 200000 euros et vous avez fait la négociation sur 180000 euros. Le vendeur doit proposer au locataire de payer le bien au prix de négociation même s’il ne s’était pas proposé. Si le locataire refuse l’offre, il doit alors faire valoir son refus par lettre écrite avec copie de notaire ou autre. Dans ce cas, les règles sont respectées et vous pouvez faire achat un appartement au prix de 180000 euros. Je vous invite à faire attention par rapport à ce volet car il peut arriver des cas où le locataire peut évincer le nouveau propriétaire.

En fait, il y a des situations où le locataire souhaite se porter acquéreur du bien immobilier. Cependant, le propriétaire fait des négociations en sourdine avec l’acquéreur. Si le locataire se rend compte de la supercherie, il peut évincer le nouveau propriétaire. Il faut noter que la loi donne par ailleurs plus pouvoir au locataire en lui accordant la priorité pour l’acquisition du bien immobilier qu’il a loué et qui est mis en vente.


Si la supercherie est décelée par le locataire, ce dernier peut par conséquent rester avec son loyer et son bail de location à l’intérieur du logement que vous avez acheté. Pour cela, vous devez donc impérativement faire attention. Les gens font des magouilles dans ce secteur d’activité. Au même moment, certaines personnes exécutent mal leur travail. Je vous invite à vous référer à votre notaire.


Il ne faut donc pas faire confiance aux vendeurs, au notaire des vendeurs ou aux agents immobiliers. Même s’ils sont de bonne foi, ils peuvent toutefois oublier cette loi. Cet état de choses fait qu’ils ne l’appliquent pas ; ce qui peut vous créer des dommages. Vous devez donc vous faire accompagner de votre notaire lorsque vous trouvez l’opportunité d’un appartement à vendre. Cela vous évitera les dommages que pourrait entraîner l’ignorance d’une loi.

Acheter un appartement - Permettre la continuité du contrat des locataires

Il est important de rassurer les locataires au cas où vous achetez un bien qui est loué. Expliquez aux locataires qu’ils peuvent ainsi y rester et que vous n’avez pas l’intention de faire de ce bien une résidence principale. Plusieurs fois dans le passé, j’ai déjà vécu de pareilles situations. En effet, les locataires de mes biens ont pensé que je voulais les mettre au dehors pour des travaux de rénovation et autres.


Cette situation dérive du fait que quelques mois avant de se séparer de son bien, l’ancien propriétaire a averti ses locataires que désormais, ils auront un nouveau propriétaire. Ainsi, les locataires m’envoyaient 3 à 2 mois d’avance un préavis de départ. Ils étaient convaincus que je les mettrai dehors. Depuis cet instant, dès-que j’achète un bien loué, je rassure immédiatement les locataires que je suis un investisseur.


Je leur explique également que j’achète ce bien pour préparer ma retraite et pour assurer l’avenir de mes enfants. En complément, j’ajoute qu’ils peuvent donc rester autant qu’ils le désirent et que je ne voudrais sous aucun prétexte récupérer le bien pour en faire un usage privé. Je les invite à continuer d’y vivre normalement sans crainte quelque modification que ce soit.

Acheter un bien loué est un investissement qui présente plusieurs avantages si l’on sait s’y prendre. Au nombre de ces atouts, on peut retenir la présence des locataires dans les appartements dès l’achat. Autrement dit, la rentabilité de votre investissement démarre à l’instant où vous signez le contrat de cession. Les premiers loyers vous reviennent de droit. Par conséquent, vous pouvez commencer le remboursement à la banque. Il faudra cependant rassurer les locataires de votre intention de les laisser vivre dans les appartements. Dans le cas contraire, vous les perdrez tous. Il est également indispensable de respecter scrupuleusement les règlements en vigueur par rapport à l’achat d’un bien loué.

2 vues
  • Facebook
  • YouTube
  • Instagram
  • LinkedIn Social Icône

©2020 - MONSIEUR RODOLPHE FORMATIONS

Mentions légales - Cgv - Confidentialité - Accueil