Une bonne relation Propriétaire/Locataire

Lorsque tu souhaites acquérir des biens immobiliers et te construire un patrimoine par l’intermédiaire d’une société, tu l’effectues la plupart du temps à l’aide d’une Société Civile Immobilière (SCI). A tort ou à raison, qu’elle soit à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce type de société présente des avantages et des inconvénients non négligeables.

Suivant ta situation, la SARL de famille est une solution envisageable et intéressante. Néanmoins, elle reste méconnue du grand public car peu utilisée pour de l’investissement immobilier.

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1) Principes d’une SARL de famille

En SCI à l’IR, tu ne peux pas louer tes biens en meublé (exception jusqu’à 10%). Tu n'amortis pas ton bien ; le résultat de ta société est directement ajouté à tes autres revenus professionnels pour former ton revenu global. Tu bénéficies du régime des particuliers pour l’imposition de ta plus-value.

En SCI à l’IS, tu peux effectuer de la location meublée sans limites. Tu amortis ton bien. Le résultat de ta société est imposé dans celle-ci. Ta plus-value est soumise au régime professionnel, avec la réintégration des amortissements.

Tu vas subir une seconde imposition lorsque tu souhaites sortir l’argent de ta société par l’intermédiaire de dividendes.

La Société à Responsabilité Limitée de famille est une SARL dont les associés sont les membres d’une même famille en ligne directe : enfants, parents, grands-parents, frères, sœurs ou avec le conjoint et partenaire de pacs.

Un cousin, neveu ou une personne extérieure à la famille ne peuvent pas être associés dans la SARL de famille.

 

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2) Fiscalité de la SARL de Famille

La SARL de Famille te permet de louer des logements meublés, sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), tout en bénéficiant d’une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Ainsi tu vas pouvoir diminuer tes loyers des différentes charges afférentes à ton bien, l’amortir comptablement, tout en bénéficiant d’une imposition sur la plus-value avantageuse.

Contrairement à une SCI à l’IS ou une SARL classique, tu ne subis pas une double imposition, il n’y a pas d’imposition dans ta société.

Le résultat, bénéfice ou déficit, réalisé par ta société est pris en compte dans le revenu global imposable de chaque associé en proportion du pourcentage de parts détenues.

La quote-part du bénéfice réalisé par la SARL de famille est intégrée dans le revenu imposable de l’associé.

De même, en cas de déficit, celui-ci est déduit du revenu imposable en fonction de la quote-part.

Lorsque tu revends un bien faisant partie de l’actif de ta SARL, ta plus-value bénéficiera du régime des particuliers : les amortissements ne seront pas pris en compte. Il existe des abattements pour durer de détention avec une exonération totale après 30 ans.

En SARL de famille, tu bénéficies du régime d’imposition à l’IR ainsi, les plus-values professionnelles réalisées lors de ton départ à la retraite sont exonérées d’impôt. Pour cela, tu dois céder toutes les parts que tu possèdes et non seulement une partie et, la vente des parts peut se faire à des acquéreurs différents.

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3) Inconvénients de la SARL de Famille

La SARL de Famille possède des avantages non négligeables, néanmoins comme tu le sais, dans tout régime fiscal il y a également des inconvénients. Le fisc français ne fait pas que des cadeaux.

La création et la vie d’une société a un coût non négligeable : environ 1000 à 2000 € par an. Ce montage ne sera pas adapté pour de faible montant. Le gain réalisé doit être supérieur à ce coût pour que ce soit rentable.

Étant à l’IR, le résultat vient se rajouter à tes autres revenus. S’ils sont importants et que tu te situes dans une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée : 30, 41 ou 45%, l’investissement par l’intermédiaire de ce type de société n’est peut-être plus intéressant.

De plus, contrairement à une société à l’IS, tu ne peux pas déduire de revenus de gérant.

À la différence du LMNP, pour distribuer l’argent aux associés, la SARL de famille ne doit pas être déficitaire.

Attention, en cas de demande de passage à l’option pour l’IS ou l’intégration de nouveaux associés non-membres de ligne directe de la famille, la SARL deviendra classique et ne pourra plus être à l’IR.

Comme dans toutes sociétés, lorsque les relations entre les différents associés se dégradent, les choses peuvent devenir compliquées…

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Lorsque tu souhaites investir avec des membres de ta famille dans de la location meublée, le montage à privilégier peut-être la SARL de famille. Il te permet de cumuler les avantages d’une société à l’IR et ceux d’une société à l’IS. En effet, tu réunis les bénéfices du régime réel en LMNP et, ses amortissements, en même temps qu’une imposition pour chaque associé à l’IR en fonction de sa quote-part. De plus, tu peux transmettre tes parts à moindre coût grâce au démembrement de parts sociales, comme avec une SCI.
 

 

On fait la route ensemble, Franck